🏢 はじめに：あなたのマンションも“高経年”の仲間入りかもしれません

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によれば、築30年以上のマンションは全体の約35％に達しています。 さらに、築30年以上のマンションでは、世帯主の48％が70歳以上という結果も出ています。
出典：令和5年度マンション総合調査（PDF）

管理の担い手不足、総会運営の困難、修繕の先送り……。
放置された排水管が、静かにあなたのマンションの資産価値を蝕んでいるかもしれません。

📷 写真①：これが実際の劣化した共用排水管です

↑ 内側にスケールとサビがびっしり。水の通り道がほとんど残っていない状態。

🚰 排水縦管ってどこにあるの？なぜ重要？

縦管は、住戸内のキッチン、浴室、洗面所、トイレから出る排水を一気に集約し、下階へと流す「排水の幹線道路」です。 マンションの上下階をつなぐこの管が、共用部排水管の“主役”です。

📷 写真②：排水縦管の位置（角住戸の室内壁裏）

↑ 一見外からは見えないが、実は室内の壁裏を通っている●が排水縦管。

📷 写真③：排水縦管の位置（立面図）

↑ 最上階の部屋から1階の部屋まで縦でつながっている。

 

🔎 漏水は突然に。そして大きな損害に。

共用部排水管の劣化は、静かに、しかし確実に進行します。 実際の事故例では、築32年のマンションで漏水が発生し、階下2戸で500万円以上の損害が生じました。

放置されていたのは、目に見えない「共用部の縦管」でした。

📷 写真④：実際の漏水被害現場写真

↑ 浴槽の排水や洗濯排水が老朽化した穴から階下へ。被害は深刻です。

⚠️「共用部なのに専有部で工事」その理由とは？

排水縦管は共用部分にあたりますが、その多くは各住戸の専有部内の壁の中を縦に通っている構造になっています。つまり、工事自体は共用部の更新であっても、実際の作業は住戸内に立ち入らないと行えないのです。

このため、施工にあたっては上下階の住戸（上階・下階）すべての協力が不可欠になります。さらに、作業中には室内の家具を一時的に移動したり、壁を傷つけないようしっかりと養生する対応も必要です。

📷 写真⑤：室内壁を一時開口した施工風景

↑ 共用部の配管工事であっても、実際は住戸の壁を開口しての作業となります。

✅ 排水管更新のメリット

• 排水管の更新工事には、いくつものメリットがあります。

  ① 漏水・詰まり・悪臭などのリスクを未然に防げる

  排水管は、目に見えないところで劣化が進んでいます。何の前触れもなく突然漏水が発生し、階下の住戸に大きな損害が出るケースも珍しくありません。更新工事をしておけば、トラブルそのものを未然に防ぐことができます。

  ② 資産価値の維持につながる

  マンションの資産価値は、見た目の美しさだけではありません。配管などの見えない部分がしっかりメンテナンスされていることは、購入を検討する人にとっても大きな安心材料です。将来的な売却や賃貸にも良い影響を与えます。

  ③ 管理組合の説明責任を果たせる

  「なぜ今やるのか？」「費用はなぜかかるのか？」といった住民からの質問に対しても、事前調査と説明資料をもとに理事会として根拠ある判断ができるようになります。対応の透明性は、住民との信頼関係を築く鍵になります。

  ④ 長期修繕計画を着実に進められる

  配管工事は住民の協力が必要なうえ、日程調整や施工の手間もかかります。だからこそ、トラブルが起きてから慌てて対応するより、計画的に準備して実施することが何より重要です。先手を打つことで、余計なストレスやコストを回避できます。

🔧 更新工事の流れと住民対応のポイント

🧪 ステップ①：調査

まずは、現在の配管の状態をしっかり把握するところから始めます。

• 配管内視鏡調査・通水テストを実施

• 劣化の程度や詰まりの有無を確認し、報告書としてまとめます

📷 写真⑤：カメラ調査中の様子

↑ 内視鏡を使って配管の中をチェック。詰まりやサビの進行度を「見える化」します。

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🗣 ステップ②：説明会とスケジュール調整

調査結果をもとに、住民の皆さまへ丁寧にご説明します。

• 理事会・住民向けの説明会を開催

• 各住戸に日程調整表を配布し、必要に応じてお電話でのフォローアップも行います。

住民のご協力を得るために、わかりやすく丁寧なコミュニケーションを大切にしています。

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🔧 ステップ③：施工

いよいよ工事当日。排水縦管の更新工事は２住戸分（上階・下階）の調整が必要です。

• 日程を合わせて２日で集中的に施工

• 室内はしっかりと養生し、騒音や振動にも最大限配慮して作業します

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✅ ステップ④：完了報告

工事が終わったら、それで終了ではありません。

• 施工前後の様子を記録した写真付きの報告書を提出

• 10年保証書の発行と、2年ごとの定期点検スケジュールもご案内します

📷 写真⑥：施工完了後の耐火塩ビ管

↑ 新しい耐火塩ビ管に更新。その後、壁もしっかり復旧、施工後の清掃や仕上げまで丁寧に対応します。

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このように、「調査→説明→施工→報告」の流れをしっかり踏むことで、住民の不安やトラブルを最小限にしながら、スムーズな配管更新が実現できます。

📈 国交省調査で見える「見直しの必要性」

• ■ 長期修繕計画の策定状況

  • 長期修繕計画を「策定していない」管理組合は24.4％
    → 約4分の1が「計画自体がない」状態です

  • 5年ごとの見直しを「行っていない」組合は37％
    → 国のガイドラインに沿っていないケースが多く見られます

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  ■ 修繕積立金の不足と負担感

  • 「修繕積立金が不足している」と回答した組合：36.6％
    → 修繕実施のたびに一時金徴収が必要なリスクがあります

  • 修繕積立金の「月額平均」は13,054円（全体）
    → 30戸規模のマンションで年間約470万円、給排水管等の大規模更新には明らかに不足しがちです

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  ■ 建物・設備の劣化と修繕実施率

  • 「排水設備の修繕」を過去に行った割合：34.9％
    → 多くのマンションで「まだ手つかず」の状態

  • 「修繕計画に沿っている」と回答した組合：64.8％
    → 約35％の管理組合は「ズレている」か「放置状態」

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  ■ 理事会運営の課題

  • 「理事のなり手がいない」と答えた組合：43.8％
    → 経験や専門性が求められる中で、体制維持が困難

  • 「理事会が機能していない」または「住民間の合意形成が難しい」との声も多数
    
    

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  これらの数字は、配管更新工事の重要性が住民に伝わりづらく、判断・実行が後回しにされている現実を示しています。

💡 今すぐできる3つの行動

1. 📷 ① 現況調査の実施（有料）

   まずは、現在の配管の状態を正しく把握することが最優先です。
   内視鏡カメラ調査や通水テストなど、配管の劣化状況を可視化する調査を行い、写真付きの報告書を作成します。
   費用は発生しますが、トラブルが起きてからの緊急対応や二次被害を防ぐためにも、先行投資として非常に重要なステップです。

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   📘 ② 見積もりを取得し、実際の費用を把握する

   調査結果をもとに、実際の工事にどれくらいの費用がかかるのかを見積もって把握することが重要です。
   目安がなければ長期修繕計画への反映や、住民への説明も難しくなります。
   内容を明文化しておくことで、判断の先送りやトラブルの未然防止につながります。

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   🗣 ③ 住民説明会を開催し、信頼を築く

   調査結果や工事の必要性について住民向けに丁寧に説明することで、理解と協力を得やすくなります。
   私たちは理事会・管理会社と連携して、説明会の開催、資料作成、当日の進行までサポート可能です。
   透明性のある対応は、住民からの信頼確保や合意形成のカギになります。

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   この3ステップを踏むことで、配管の更新は「先延ばしにするもの」ではなく「管理として当然の対応」として認識されていきます。
   まずは現状を知るところから、一歩を踏み出してみませんか？

📩 ご相談・お問い合わせはこちらから

配管の老朽化が気になっている方、修繕計画に迷われている理事の皆さまへ。

愛岐設備工業株式会社では、分譲マンション専門で共用部の配管更新に対応しています。
豊富な実績と、現場目線での丁寧な対応がご好評いただいています。

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🔧 愛岐設備工業の対応内容

• 配管劣化調査の実施（有料）

• 写真付きの詳細な報告書を作成

• 住民説明会用の資料も無料で提供

• 更新後は10年保証＋定期点検制度つき

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