ポイント① 会議の欠席者はノーカウントに！？「出席者」で決められるようになります

マンションの大切なルールや修繕を決める「総会（集会）」。
これまでは、決議をするための計算のベース（分母）に「欠席している人」や「全く連絡が取れない人」も含まれていました。そのため、無関心な人が多いマンションだと、必要な工事をしたいのに多数決で決められない…という困った事態が起きていたんです。

しかし、2026年からはルールが変わります！

修繕などの一般的な決議（普通決議）や、規約の変更などの重要な決議（特別決議）も、「総会に出席した人（委任状や議決権行使書を出した人も含む）の多数決」で決められるようになるんです。

ポイント② 行方不明のオーナーを「決議の人数」から外せるようになります

高齢化や相続の影響で、「部屋の持ち主が亡くなってしまい、相続人もどこにいるか分からない！」というケースが増えています。
これまでは、こういった「行方不明のオーナー」も多数決の人数に含まれていたため、賛成票を集めるのがとても大変でした。

今回の改正では、住民票を調べたり現地を訪問したりと、一定の調査をしても持ち主が見つからない場合、裁判所に申し立てをして認められれば、その行方不明のオーナーを「決議の人数（分母）」から外す（除外する）ことができるようになります。
これで、本当にマンションを良くしたいと考えている人たちだけで、スムーズに話し合いが進められるようになります。

ポイント③ エレベーターや防犯カメラの設置がもっと簡単に！

「階段がキツいから、空きスペースにエレベーターを付けたい」「防犯カメラを設置して安全性を高めたい」といった、生活を良くするための共用部分の変更工事。
これまでは「所有者の4分の3以上」という厳しい賛成が必要で、なかなか実現できないケースがありました。

しかし改正後は、バリアフリー化のためや、防犯・安全性を高めるための変更であれば、賛成のハードルが「3分の2以上」に下がり（緩和され）ます。
「高齢になっても住みやすいマンション」へのアップグレードが、これまでよりもグッと進めやすくなりますよ♪

ポイント④
水漏れストップ！各お部屋の「配管更新」もマンション全体で一気にやりやすくなります

マンションの水漏れトラブルで多いのが、古い配管の劣化です。
マンションの配管は、みんなで使う縦の太い管（共用部分）と、各部屋の中にある横の細い管（専有部分）が繋がってできています。
これまでは「部屋の中の管は、それぞれのオーナーが自分で直してね」というのが原則だったため、マンション全体で一斉に新品に交換するのがとても難しかったんです。

しかし今回の改正で、「管理規約（マンションのルール）」に特別に定めておけば、総会の決議で、共用部分の管と一緒に各部屋の管（専有部分）も一斉に交換する工事ができることが法律上ハッキリと認められました。

さらに！ポイント①でお伝えした通り、「管理規約を変更するための決議（特別決議）」も、これまでの「全所有者の4分の3以上」という厳しい条件から、「出席した人の4分の3以上」へとハードルが下がります。

つまり、「配管の一斉工事ができるように管理規約のルールを変えよう！」という話し合いも、これまでよりずっとスムーズに進めやすくなるんです！水漏れの心配がない安心なマンションへの生まれ変わりがグッと近くなる、とても嬉しいニュースですね♪

ポイント⑤ 古くて危険なマンションの「建て替え」がしやすくなります

築40年を超えるような古いマンションの中には、耐震性が足りなかったり、外壁が剥がれ落ちそうだったりと、危険な状態のものもあります。
こうしたマンションを「建て替え」る場合、これまでは原則「5分の4以上」の賛成が必要でした。

これが、次の「5つの危険な理由（客観的事由）」に当てはまる場合は、「4分の3以上」の賛成で実行できるようになります。

1. 耐震性の不足 （大地震で倒壊する危険）
2. 火災に対する安全性の不足 （火事が燃え広がりやすいなど）
3. 外壁等の剥落による危害の恐れ （タイルが落ちてきそうなど）
4. 給排水管の腐食等による衛生上の有害 （水漏れや悪臭など）
5. バリアフリー基準への不適合 （高齢者が暮らしにくいなど）

ポイント⑥
壊さずに生まれ変わる！「一棟リノベーション」や「一括売却」という新・選択肢

実は今回、「建て替え」以外の新しい選択肢も追加されました！

一つ目は「建物の更新（一棟リノベーション）」です。
建物の基礎（骨組み）を残したまま、配管や内装、外壁などを丸ごと新しくする大改修のことで、これまでは全員の同意が必要で事実上不可能でした。しかし改正後は、建て替えと同じく「多数決（原則5分の4以上、危険な場合は4分の3以上）」で実行できるようになります。

二つ目は「建物・敷地の一括売却」です。
マンションをデベロッパーなどに丸ごと売却して、住人みんなでお金を分ける方法です。マンションの維持がどうしても難しい場合の「出口戦略」として、こちらも多数決で決めやすくなります。

ポイント⑦ ゴミ屋敷や水漏れ放置にサヨナラ！「困ったお部屋」への新しい対処法

「隣の部屋がゴミ屋敷になっていて悪臭がする」「上の部屋から水漏れしているのに、住人が直してくれない」…マンションに住んでいると、こんなトラブルに巻き込まれることも。
そんな時のために、「管理不全専有部分管理制度」という新しいルールができました。

これは、問題のある部屋のせいで他の住人が迷惑している場合、裁判所に申し立てをして「管理人」を選任してもらうことができる制度です。選ばれた管理人が、持ち主に代わって必要な修繕や片付けを進めてくれるので、泣き寝入りしなくて済むようになります。

ポイント⑧ 会議の「お知らせ」ルールも変更！事前に詳しい内容が届くように

ポイント①でお伝えした通り、これからは「出席者」だけで決議ができるようになります。
「それだと、どんな内容が話し合われるのか事前に分からないと不安！」と思いますよね。

ご安心ください！今回の改正で、総会の案内（招集通知）には、決議するための「議案の要領（詳しい内容）」を具体的に書くことが義務付けられました。
これを見て、「賛成・反対」をしっかり考えてから、会議に出席したり委任状を出したりできるようになるんです。